為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，近日，南陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同南陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局、國(guó)家稅務(wù)總局南陽(yáng)市稅務(wù)局、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局南陽(yáng)監(jiān)管分局、中國(guó)人民銀行南陽(yáng)市分行、南陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心、南陽(yáng)市住房公積金管理中心等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（宛建行規(guī)【2025】4號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《措施》），《措施》包含落實(shí)契稅優(yōu)惠政策、深化“帶押過(guò)戶”服務(wù)、提升商品住房品質(zhì)、統(tǒng)籌規(guī)劃配建設(shè)施等20條內(nèi)容，自發(fā)布之日起執(zhí)行，2026年12月31日結(jié)束。
《措施》出臺(tái)的主要目的和意義是什么，包含哪些重要內(nèi)容，將采取什么措施落實(shí)到位？8月25日，記者就相關(guān)問(wèn)題采訪了南陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)同志。
問(wèn)：此次政策出臺(tái)的背景和主要目的是什么？
答：我市高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。為認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委、省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，更好助力現(xiàn)代化省域副中心城市建設(shè)，破解當(dāng)前我市樓市面臨的“信心不足”“庫(kù)存壓力”“融資困境”等多重挑戰(zhàn)，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系重大變化的新形勢(shì)，結(jié)合實(shí)際制定本措施。核心目的是通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)控，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，既滿足居民剛性和改善性住房需求，又推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
問(wèn)：《措施》主要內(nèi)容有哪些？
答：《措施》堅(jiān)定不移地落實(shí)因城施策主體責(zé)任，結(jié)合我市當(dāng)前實(shí)際，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收和必要的行政手段，詳細(xì)規(guī)定了落實(shí)契稅優(yōu)惠政策、落實(shí)個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策、優(yōu)化住房信貸政策、放寬住房公積金使用條件、深化“帶押過(guò)戶”服務(wù)、鼓勵(lì)居民住房“以舊換新”、維護(hù)進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民既有權(quán)益、購(gòu)房人子女享受市民同等教育待遇、加快商品房去庫(kù)存、穩(wěn)妥處置“工抵房”、調(diào)低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率、允許已供土地分宗處置、支持房地產(chǎn)企業(yè)分期繳納土地出讓金、支持項(xiàng)目分期建設(shè)分期驗(yàn)收、提升商品住房品質(zhì)、統(tǒng)籌規(guī)劃配建設(shè)施、支持“白名單”項(xiàng)目融資、科學(xué)把握供地節(jié)奏、合理控制新增商品住房供應(yīng)、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)等20項(xiàng)措施的具體內(nèi)容。
問(wèn)：政策在稅收優(yōu)惠方面有哪些調(diào)整？意義如何？
答：政策從契稅和個(gè)人所得稅等方面進(jìn)行優(yōu)化：
其中，契稅調(diào)整：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房或第二套住房，面積140平方米及以下的統(tǒng)一按1%稅率征收；140平方米以上首套按1.5%、二套按2%征收。此舉直接降低購(gòu)房成本，尤其惠及改善型群體。
個(gè)稅退稅：對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買商品住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
這些政策的調(diào)整，將通過(guò)稅收杠桿激發(fā)住房消費(fèi)活力，促進(jìn)“賣一買一”循環(huán)，平衡市場(chǎng)供需，讓想買房的人買得起，買得值，買得無(wú)后顧之憂。
問(wèn)：在支持合理住房需求方面，信貸和公積金政策有哪些亮點(diǎn)？
答：政策從降低門檻和提升便利性兩方面發(fā)力：
購(gòu)房人在所購(gòu)商品房屬地內(nèi)無(wú)商品住房的，購(gòu)買商品住房時(shí)申請(qǐng)貸款一律按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，同時(shí)將商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例統(tǒng)一為不低于15%；并明確提出放寬住房公積金使用條件，在南陽(yáng)買新房，公積金可以直接付首付，公積金不夠的，可以組合貸款，并降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上首套房貸款利率由2.85%降至2.6%，同時(shí)支持“商轉(zhuǎn)公”和“帶押過(guò)戶”辦理二手房貸款。
另外，《措施》的實(shí)施也將解決進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民的后顧之憂和外來(lái)人員、本市居民跨區(qū)購(gòu)買商品房孩子上學(xué)難問(wèn)題。政策明確規(guī)定，城里買房，農(nóng)村宅基地使用權(quán)保留；外來(lái)人員在中心城區(qū)購(gòu)買商品住房及中心城區(qū)居民跨區(qū)購(gòu)買商品住房，已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，其隨遷子女接受義務(wù)教育時(shí)，享有與屬地城鎮(zhèn)居民子女同等待遇，由屬地區(qū)級(jí)教育部門統(tǒng)籌安排到公辦學(xué)校入學(xué)；未取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，其網(wǎng)簽備案合同等材料可代替房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證作為入學(xué)申請(qǐng)憑證使用。
這些措施將大幅降低購(gòu)房門檻，緩解購(gòu)房人員的資金壓力，尤其利好新市民和青年群體。
問(wèn)：如何促進(jìn)住房流通和“以舊換新”？
答：政策通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制和行政引導(dǎo)雙軌推進(jìn)：一方面鼓勵(lì)房企和中介機(jī)構(gòu)建立“以舊換新”房源庫(kù)，降低傭金和評(píng)估費(fèi)；一方面，鼓勵(lì)市屬國(guó)企按市場(chǎng)價(jià)收購(gòu)二手住房，引導(dǎo)換房群體購(gòu)買新建商品住房。同時(shí)，推行二手房“帶押過(guò)戶”，合并土地、抵押變更登記，降低交易成本。
問(wèn)：如何緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力？
答：首先，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與債權(quán)人協(xié)商一致的情況下，可采取“以房抵債”方式抵扣債務(wù)。其次，調(diào)低土地增值稅預(yù)征率，即普通住宅預(yù)征率從1.5%降至1%，非普通住宅預(yù)征率調(diào)整為3%，其他類型房地產(chǎn)為4%，保障性住房預(yù)征率為0%；新增住宅用地土地出讓競(jìng)買保證金，可按不低于土地出讓價(jià)的20%繳納，并允許分期繳納土地出讓價(jià)款；擴(kuò)大“白名單”項(xiàng)目覆蓋范圍，推動(dòng)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得融資支持，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)貸盡貸”。
問(wèn)：政策在提升住房品質(zhì)和配套方面有哪些舉措？
答：政策聚焦“好房子”建設(shè)，從設(shè)計(jì)和配套雙向發(fā)力：一方面鼓勵(lì)房企按新規(guī)范優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，推廣低密度、綠色智慧住宅，打造“急救+生活+康養(yǎng)”試點(diǎn)項(xiàng)目；另一方面不計(jì)容配套設(shè)施擴(kuò)大至幼兒園、養(yǎng)老用房等社區(qū)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)籌規(guī)劃鄰里中心，滿足托幼、醫(yī)療、商服等需求。以此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)提升”，增強(qiáng)居民獲得感。
問(wèn)：在土地供應(yīng)管理方面有哪些針對(duì)性措施？
答：政策從供地節(jié)奏、土地利用、開發(fā)模式三方面調(diào)控：一方面科學(xué)供地，商品住宅去化周期超18個(gè)月時(shí)暫停新增住宅用地供應(yīng)，對(duì)閑置土地爭(zhēng)取專項(xiàng)債收回收購(gòu)；另一方面靈活處置，允許已供土地分宗轉(zhuǎn)讓（需履行公共配套義務(wù)），支持“先投入后轉(zhuǎn)讓”模式；同時(shí)，支持分期開發(fā)，對(duì)未開工項(xiàng)目可分批次規(guī)劃、驗(yàn)收、辦證，緩解房企資金壓力，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，避免庫(kù)存積壓，促進(jìn)項(xiàng)目有序開發(fā)。
問(wèn)：如何保障政策落實(shí)？
答：一是加強(qiáng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)。在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同相關(guān)主管部門建立協(xié)同聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，形成政策合力，確保各項(xiàng)政策紅利精準(zhǔn)直達(dá)市場(chǎng)主體和廣大人民群眾。二是強(qiáng)化政策宣傳解讀。通過(guò)多種渠道和形式，廣泛宣傳解讀政策內(nèi)容，提高知曉度和透明度，形成良好市場(chǎng)氛圍。三是密切監(jiān)測(cè)評(píng)估。動(dòng)態(tài)跟蹤政策實(shí)施效果和市場(chǎng)反應(yīng)，及時(shí)研究新情況、解決新問(wèn)題，根據(jù)需要優(yōu)化完善政策措施。
問(wèn)：購(gòu)房人如何更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益？
答：購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，一要仔細(xì)查看項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)公示信息，充分了解在售房源信息，包括項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》、商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào)等。二要確認(rèn)擬購(gòu)房屋已取得《商品房預(yù)售許可證》，對(duì)于未取得《商品房預(yù)售許可證》的期房，說(shuō)明還不具備銷售條件，請(qǐng)不要購(gòu)買。三要及時(shí)網(wǎng)簽商品房買賣合同。認(rèn)真審查填寫合同內(nèi)容，確保是真實(shí)意思的表述，合同一經(jīng)簽訂即具有法律效力。四要將購(gòu)房款包括意向金、定金、首付款等直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，保證項(xiàng)目資金專款專用，杜絕爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
摘自 南陽(yáng)日?qǐng)?bào)-南陽(yáng)網(wǎng) 2025.08.28 記者 蔡丹青