黨的十九大、二十大報(bào)告均明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的要求。黨的二十屆三中全會(huì)決議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度”，推動(dòng)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)在近年來(lái)取得長(zhǎng)足發(fā)展，但當(dāng)前其法制化程度仍存在較大提升空間。在此背景下，《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的出臺(tái)對(duì)于規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度都具有重大意義，將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要組成部分。
治理住房租賃市場(chǎng)亂象的法律武器。住房租賃市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，逐漸暴露出承租人合法權(quán)益保障不到位、市場(chǎng)監(jiān)督管理有短板等問(wèn)題，已經(jīng)成為制約租購(gòu)并舉住房制度發(fā)揮實(shí)際成效的一大瓶頸。對(duì)于住房租賃市場(chǎng)中存在的各類亂象，《條例》建立了針對(duì)性管理制度予以整治，致力于構(gòu)建穩(wěn)定、健康、可持續(xù)的住房租賃市場(chǎng)生態(tài)。例如，針對(duì)近年有毒“甲醛房”等問(wèn)題，《條例》強(qiáng)化住房出租室內(nèi)裝飾裝修要求，明確“不得危及人身安全和健康”。針對(duì)一二線城市頻發(fā)的“群租”現(xiàn)象，《條例》以空間屬性、單間租住人數(shù)上限、人均最低租住面積等多維度要求進(jìn)行規(guī)范，結(jié)合更有力的處罰力度展開治理。對(duì)于承租人反映強(qiáng)烈的出租人不正當(dāng)扣減押金問(wèn)題，《條例》突出了對(duì)出租人償還押金義務(wù)的規(guī)定，并對(duì)從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)提出設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶的明確要求。對(duì)于數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代伴生的虛假房源信息問(wèn)題，《條例》強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)督管理責(zé)任，明確了經(jīng)紀(jì)企業(yè)和信息發(fā)布平臺(tái)在核驗(yàn)房源和信息發(fā)布者身份等方面的責(zé)任。尤其值得一提的是，《條例》不僅通過(guò)明確出租人各項(xiàng)義務(wù)和承租人各項(xiàng)權(quán)利，讓承租人合法權(quán)益保障有法可依、有章可循，更對(duì)出租人、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等主體的違法行為設(shè)定了具體處罰措施，為有效治理住房租賃市場(chǎng)亂象提供了有力的法律武器。
促進(jìn)住房租賃行業(yè)規(guī)范發(fā)展的法律環(huán)境?！稐l例》的發(fā)布也為住房租賃行業(yè)規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造了基礎(chǔ)性法律環(huán)境，推動(dòng)這一新興行業(yè)朝著更透明、合規(guī)、可持續(xù)的方向發(fā)展。首先，《條例》突出了對(duì)行業(yè)透明化發(fā)展的要求，避免因信息不透明可能引發(fā)的各類糾紛和損失。特別是明確要求住房租賃企業(yè)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示企業(yè)開業(yè)信息、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)嚴(yán)格確保房源信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，為交易各方提供了更加公開、透明的交易環(huán)境。其次，《條例》加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)亂象的治理，能夠?yàn)樽赓U行業(yè)發(fā)展?fàn)I造從業(yè)更加規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)更為公平的環(huán)境，防止出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象，推動(dòng)出租人尤其是住房租賃企業(yè)對(duì)所提供的租賃產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行持續(xù)升級(jí)，并進(jìn)一步合理推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)中供給端的機(jī)構(gòu)化和長(zhǎng)期化。最后，《條例》的出臺(tái)本身意味著住房租賃行業(yè)的基礎(chǔ)性法律制度實(shí)現(xiàn)重大完善，能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)提供更透明、穩(wěn)定的制度環(huán)境。這對(duì)于當(dāng)前正在持續(xù)推進(jìn)的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化、存量商品房收儲(chǔ)改造等工作都具有積極意義，進(jìn)而為住房租賃行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展注入新動(dòng)力、創(chuàng)造更大空間。
推動(dòng)各級(jí)政府有效作為的法律指引。住房租賃領(lǐng)域發(fā)展同樣需要秉承“市場(chǎng)”和“保障”并重的原則。過(guò)去一段時(shí)間里各城市在保障性租賃住房方面已經(jīng)投入大量資源，《條例》則進(jìn)一步對(duì)地方政府在住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中應(yīng)該做什么、應(yīng)該怎么做給出了詳細(xì)指引。具體而言，《條例》強(qiáng)調(diào)了地方政府在住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)監(jiān)督管理方面的主體地位，并重點(diǎn)從三個(gè)方面明確了其具體職責(zé)：一是租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息公布，特別是在最受關(guān)注的租金方面，《條例》要求地方政府建立租金監(jiān)測(cè)機(jī)制并定期公布各區(qū)域各類型租金水平信息；二是對(duì)住房租賃活動(dòng)流程的管理，尤其是對(duì)租賃合同備案這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)的強(qiáng)化；三是對(duì)住房租賃活動(dòng)的監(jiān)督執(zhí)法，除前述治理租賃市場(chǎng)亂象舉措外，還進(jìn)一步要求地方政府建立對(duì)租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體及其從業(yè)人員的信用評(píng)價(jià)制度，將相關(guān)信用信息納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，開展分級(jí)分類監(jiān)管。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2025.07.30 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟