7月15日落幕的中央城市工作會議明確指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。在這個(gè)權(quán)威判斷的基礎(chǔ)上，會議明確指出，內(nèi)涵式發(fā)展是未來城市工作的主線，同時(shí)把推進(jìn)城市更新作為以高質(zhì)量發(fā)展實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)的重要抓手。為此，會議專門在創(chuàng)新城市建設(shè)的工作部署中要求高質(zhì)量開展城市更新，也在宜居城市的工作部署中要求加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。這些重要論述，為我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展明確了歷史方位，也指明了未來方向。
7月30日中央政治局進(jìn)一步明確要求，落實(shí)好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。會議同時(shí)強(qiáng)調(diào)，宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時(shí)加力，要落實(shí)落細(xì)更加積極的財(cái)政政策，貨幣政策要保持流動性充裕，強(qiáng)化宏觀政策取向一致性。
在這個(gè)背景下，當(dāng)前促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，應(yīng)保存必要的政策定力，在消化和細(xì)致落實(shí)已有政策的基礎(chǔ)上，優(yōu)先把城市更新這個(gè)未來相當(dāng)長時(shí)間的房地產(chǎn)發(fā)展的“大蛋糕”做大做好做細(xì)。高質(zhì)量開展城市更新，也是推動房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型和加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分，應(yīng)成為當(dāng)前及今后房地產(chǎn)發(fā)展工作的中心之錨。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在8月1日出版的《求是》雜志所刊文章《走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子》中，對城市更新的重要意義，及與好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)的一體統(tǒng)籌做了深刻和全面的闡述。倪虹部長的文章特別強(qiáng)調(diào)，下功夫建設(shè)好房子，全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，為人民群眾建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。倪虹部長的文章中還強(qiáng)調(diào)，下功夫建設(shè)好小區(qū)，持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。這些都為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展如何與城市更新緊密結(jié)合指出了方向和給出了細(xì)致指導(dǎo)。
在城市發(fā)展從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代的過程中，房地產(chǎn)發(fā)展要主動適應(yīng)這個(gè)變化，從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)為運(yùn)營驅(qū)動，從開發(fā)創(chuàng)收為主轉(zhuǎn)為服務(wù)增收為主。存量與增量是內(nèi)在辯證統(tǒng)一的，不僅今天的存量來自過去增量的積累，今天的存量更新就是在不斷創(chuàng)造新的增量。經(jīng)過20多年房地產(chǎn)大規(guī)模高速增量擴(kuò)張，我國僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約500億平方米的各類房地產(chǎn)存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創(chuàng)造出約10億平方米的更新替代需求。存量優(yōu)化和提質(zhì)的過程，就是城市更新。如倪虹部長文章所指出，城市更新是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的綜合性、系統(tǒng)性戰(zhàn)略行動。未來城市與房地產(chǎn)發(fā)展，一定是要與城市更新密切結(jié)合，高標(biāo)準(zhǔn)、高可及性、高公平性地建設(shè)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)和好城區(qū)。
基于“增量—存量—質(zhì)量”三量統(tǒng)籌的高質(zhì)量城市更新，不僅給房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)吃下定心丸，更為加快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供廣闊舞臺。而“增量—存量—質(zhì)量”三量統(tǒng)籌，說到底都是踐行人民城市理念，積極精準(zhǔn)回應(yīng)人民群眾日益增長的多樣化多元化美好生活需求。
摘自 《中國建設(shè)報(bào)》 2025.08.12 上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國際與公共事務(wù)學(xué)院教授 陳杰