日前召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深刻的轉(zhuǎn)型期，前期大規(guī)模增量擴(kuò)張所積累的供應(yīng)壓力，已成為相當(dāng)部分城市實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定的主要矛盾。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”重要原則，到全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議細(xì)化具體舉措，政策層面精準(zhǔn)抓住供給端這一“牛鼻子”，通過多維度協(xié)同發(fā)力，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展提供了關(guān)鍵的政策確定性。
控增量，核心是順應(yīng)存量時(shí)代趨勢(shì)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量主導(dǎo)的新階段，并非短期市場(chǎng)波動(dòng)所致，而是市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì)。當(dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模大，改善性需求成為市場(chǎng)主體，多數(shù)改善性需求通過“一買一賣”的置換模式實(shí)現(xiàn)，這一市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量擴(kuò)張到存量提質(zhì)的路徑轉(zhuǎn)換。因此，要改變以往過度聚焦新房的認(rèn)知習(xí)慣，新增住房供給已不再是滿足住房需求的最主要甚至唯一來源，過度增量反而會(huì)加劇庫存壓力，造成資源浪費(fèi)。此次全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，其內(nèi)核就是要遵循“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，通過供給端調(diào)控，避免供需失衡加劇，這一舉措精準(zhǔn)適配了當(dāng)前市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的核心訴求。從實(shí)踐來看，過去一段時(shí)間全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積的同比回落，并非衰退的信號(hào)，而是市場(chǎng)主動(dòng)適配存量時(shí)代的理性調(diào)整。
去庫存，關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)“一舉多得”的政策協(xié)同效應(yīng)。此次會(huì)議部署的去庫存舉措，并非簡(jiǎn)單的庫存消化，而是兼顧市場(chǎng)穩(wěn)定、民生保障與城市升級(jí)的系統(tǒng)性工程。一方面，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能快速消化市場(chǎng)存量、緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給渠道，降低保障房建設(shè)的周期與成本，實(shí)現(xiàn)“去庫存”與“補(bǔ)保障”的雙重突破。目前，浙江、四川、山東、湖南等地已發(fā)行專項(xiàng)債券用于收購(gòu)存量商品房并將其轉(zhuǎn)化為保障房，形成了可復(fù)制的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另一方面，實(shí)施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵(lì)自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區(qū)居民的居住條件，又能通過改造激活存量住房?jī)r(jià)值，同時(shí)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，釋放內(nèi)需潛力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，商品房待售面積連續(xù)9個(gè)月減少，當(dāng)月減少301萬平方米，其中住宅待售面積減少284萬平方米，印證了去庫存政策的積極成效，這種“一舉多得”的施策方式，正在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解與民生福祉提升形成良性互動(dòng)。
優(yōu)供給，重點(diǎn)是統(tǒng)籌短期目標(biāo)與長(zhǎng)期愿景。短期來看，要發(fā)揮住房保障輪候庫的精準(zhǔn)匹配作用，精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)，針對(duì)性解決新市民、青年人等群體的住房困難，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，為市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供支撐。長(zhǎng)期來看，要實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，嚴(yán)格落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求，推廣惠民實(shí)用技術(shù)，打造具備“安全、舒適、綠色、智慧”屬性的“好房子”，滿足人民群眾對(duì)美好居住生活的向往。這種短期精準(zhǔn)補(bǔ)短板、長(zhǎng)期品質(zhì)提能級(jí)的思路，既契合當(dāng)前市場(chǎng)需求變化，也精準(zhǔn)對(duì)接“十五五”規(guī)劃推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心要求，提供了將2026年具體工作有機(jī)融入整個(gè)“十五五”規(guī)劃的切入點(diǎn)，為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供持久動(dòng)力。
房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)的重要支撐，供給端的精準(zhǔn)施策則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵路徑。從控增量順應(yīng)存量時(shí)代趨勢(shì)，到去庫存實(shí)現(xiàn)多維協(xié)同效應(yīng)，再到優(yōu)供給統(tǒng)籌短期與長(zhǎng)期目標(biāo)，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三位一體、有機(jī)銜接，構(gòu)成了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的完整邏輯鏈條。隨著各項(xiàng)舉措的落地見效，必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，引導(dǎo)市場(chǎng)走出轉(zhuǎn)型陣痛，邁向更健康、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展新階段。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2025.12.31 清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng)、教授 吳璟