近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深刻調(diào)整與結(jié)構(gòu)性變革，行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與壓力明顯增加。但隨著國(guó)家層面和各地精準(zhǔn)施策，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)得到有效緩釋。尤其是在保交樓、保交房工作扎實(shí)推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)顯著降低，購(gòu)房者信心逐漸恢復(fù)。而隨著我國(guó)城市化進(jìn)入新階段，城市發(fā)展重心向存量提質(zhì)增效轉(zhuǎn)變，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從單純的開(kāi)發(fā)建設(shè)向高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型，迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。未來(lái)，房企需順應(yīng)趨勢(shì)，積極轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與城市和居民需求的深度融合?？傮w來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)顯著特點(diǎn)：
一是行業(yè)交付風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清。特別是在房企前期展期貸款陸續(xù)到期、債券集中兌付的雙重壓力下，行業(yè)的債務(wù)償付能力與融資渠道仍顯脆弱，部分企業(yè)尚存較大流動(dòng)性及信用風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍需高度關(guān)注。值得注意的是，近期部分房企通過(guò)引入戰(zhàn)略投資者、與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商債務(wù)重組、資產(chǎn)盤(pán)活等方式，成功實(shí)現(xiàn)了債務(wù)重組，為其他存在類似問(wèn)題的房企提供了可復(fù)制、可參考的化解路徑。這也表明通過(guò)多方協(xié)調(diào)、市場(chǎng)化方式推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)處置具有可行性，應(yīng)持續(xù)加強(qiáng)金融支持與監(jiān)管協(xié)同，鼓勵(lì)市場(chǎng)化、法治化的重組機(jī)制，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健轉(zhuǎn)型。
二是房地產(chǎn)支持政策持續(xù)顯效，市場(chǎng)信心穩(wěn)步增強(qiáng)。特別是去年“9?26”中央政治局會(huì)議召開(kāi)以來(lái)，房地產(chǎn)政策“組合拳”成效凸顯。各地堅(jiān)持因城施策，從信貸、稅收、限購(gòu)等維度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，有效穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)住房消費(fèi)，市場(chǎng)呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2025年以來(lái)，一二線城市市場(chǎng)加速向好，雖4月受中美貿(mào)易博弈影響成交規(guī)模出現(xiàn)一定波動(dòng)，但需求釋放韌性明顯增強(qiáng)。上半年全國(guó)商品房銷售面積同比降幅較2024年同期收窄了15.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)作為典型的周期性行業(yè)，深層次問(wèn)題的出清與市場(chǎng)修復(fù)并非一蹴而就，真正的恢復(fù)還需依賴供求關(guān)系的再平衡。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有其內(nèi)在規(guī)律，應(yīng)有效發(fā)揮市場(chǎng)自我修復(fù)功能，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)保持信心。
三是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展已成行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然趨勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的底層邏輯已發(fā)生變化：剛結(jié)束的中央城市工作會(huì)議作出“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”判斷——我國(guó)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展、城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主階段，提出堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新，這為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。企業(yè)應(yīng)主動(dòng)適應(yīng)新趨勢(shì)，從城市開(kāi)發(fā)商向城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，將單純的住宅開(kāi)發(fā)拓展為更加綜合的城市功能建設(shè)與運(yùn)營(yíng)服務(wù)。一方面要聚焦建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，滿足不同層次、不同收入群體的高品質(zhì)住房需求；另一方面也要深度參與城市公共服務(wù)配套建設(shè)，如教育、醫(yī)療、養(yǎng)老設(shè)施的打造，以及社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)升級(jí)、城市生態(tài)環(huán)境保護(hù)等，更加重視科技賦能提升服務(wù)效能，精準(zhǔn)對(duì)接城市發(fā)展和居民生活的多元需求，在城市更新的浪潮中搶占發(fā)展先機(jī)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2025.08.01 浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 虞曉芬